Diagnosi | Pla Local per l'Habitatge de Girona | OMH
Oficina Municipal d'Habitatge (OMH)
Diagnosi
Pla Local per l'Habitatge de Girona 2022-2027
L’Ajuntament de Girona, mitjançant la Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT), ha realitzat l’anàlisi i diagnosi del Pla Local d’Habitatge (PLH) així com un procés participatiu amb els actors més involucrats en l’àmbit de l’habitatge a la ciutat.
Sobre la base de la identificació de les principals debilitats, amenaces, fortaleses i oportunitats (DAFO) en l’àmbit de l’habitatge al municipi, es presenten les principals conclusions de la diagnosi sobre la situació de l’àmbit de l’habitatge a la ciutat en diferents àmbits temàtics.
- Girona presenta un envelliment moderat de la població que es veu parcialment compensat per un creixement natural i migratori positius, encara que amb tendència a la baixa. Es preveu que el nombre de llars augmenti sobretot per una reducció progressiva del nombre mitjà de persones per llar.
- Malgrat això, els fluxos de població entre Girona i els municipis del seu entorn mostren una tendència cap a la suburbanització, que es podria veure aguditzada degut al potencial de creixement urbanístic previst en aquests municipis.
- Les diferències per motiu de renda responen a dinàmiques centre-perifèria, però també a situacions particulars derivades de la tipologia i qualitat dels habitatges. Així, Palau i Montjuïc destaquen com a barris amb llars de rendes més elevades, mentre que Font de la Pólvora, Vilaroja i Can Gibert concentren població de rendes més baixes.
- En termes globals preocupa l'augment del nombre de persones sense llar i un repunt de la taxa d'atur en el context de pandèmia de la COVID-19.
- El parc d'habitatges de Girona presenta una gran diversitat tipològica per barris, amb una concentració d'habitatges plurifamiliars de dimensions mitjanes i petites a l'Eixample Nord i Sud, Santa Eugènia, bona part de Sant Narcís, Carme, Barri Vell, Mercadal, Pedret i Pont Major; i habitatges unifamiliars de dimensions més grans a Palau i Montjuïc; la mitjana d'edat dels habitatges es situa en 40 anys.
- En termes generals, els edificis i habitatges presenten un bon estat de conservació malgrat que una part important dels habitatges d'entre 1 i 6 plantes d'altura no disposen d'ascensor i tenen problemes d'accessibilitat; aquesta problemàtica és especialment present en alguns barris com Pedret i Pont Major, on la pròpia tipologia edificatòria ha dificultat històricament la instal·lació d'ascensors.
- A grans trets el parc presenta una baixa eficiència energètica de l'edificació i de les instal·lacions dels habitatges (més de la meitat amb qualificació E).
Mercat de l'habitatge i dinàmica de construcció
- S’estima que la ciutat disposa d’un parc de lloguer del 16,3% del parc d’habitatges en ús, i que menys del 2% del parc es troba actualment buit. La baixa oferta d’habitatge en lloguer, l’elevada demanda d’habitatge per part d’estudiants universitaris i l’augment dels habitatges d’ús turístic en els darrers estan contribuint a un augment dels preus dels lloguers, especialment al Barri Vell i Mercadal, que ja es situen per sobre els màxims pre-crisi.
- El preu de venda dels habitatges d'obra nova i segona mà ha tendit a l'alça en els últims anys, encara que no ha assolit els preus previs a la crisi econòmica. L'Eixample Nord, Mercadal i Barri Vell destaquen com els barris més cars. Amb tot, el preu mig d'habitatge a Girona es troba per sota la mitjana de la seva Àrea urbana.
- El ritme de creixement del nombre d'habitatges (oferta) és inferior al creixement de la població (demanda), fet que també pot repercutir en un augment dels preus de l'habitatge; la reducció en la producció d'habitatges és especialment preocupant en el cas dels habitatges de protecció oficial, que ha caigut de forma continuada entre 1987 i 2016.
Estructura urbana i planejament urbanístic
- El planejament vigent a Girona ofereix possibilitats de creixement suficients per donar resposta a les necessitats de creixement futures, amb un augment potencial de 6.616 habitatges a llarg termini, més de la meitat dels quals a desenvolupar a curt termini a Domeny Sud i l'Eixample Sud; en total l'Ajuntament disposarà de solars d'HPO per a construir-hi 824 habitatges.
- Malgrat aquestes previsions, més del 93% del potencial urbanístic de l'Àrea urbana de Girona se situa fora del seu municipi; Girona manté un rol de centralitat important tant per població com per activitat econòmica, però pot perdre'l progressivament a mesura que es desenvolupi el planejament previst.
- El dèficit de coordinació actual entre els diferents municipis de l'Àrea urbana suposa un repte per a la governança de les polítiques urbanes i d'habitatge a nivell supralocal.
- Segons el Pla Territorial Sectorial d'Habitatge de Catalunya (PTSHC), Girona disposa actualment d'un parc d'habitatge assequible d'entorn als 3.700 habitatges de titularitat pública, d'entitats socials i privats. Aquesta xifra representa un 8,7% del parc total d'habitatges, molt lluny de complir l'Objectiu de Solidaritat Urbana del 15% que estableix el PTSHC per a 2042; per aconseguir-ho, s'hauran de promoure o mobilitzar 4.786 habitatges destinats a polítiques socials, 770 dels quals abans de 2027.
- Destaca la presència d'entitats i promotores socials que gestionen un parc d'habitatge propi considerable al municipi, i que tenen capacitat per a seguir gestionant-lo i en algunes casos ampliar-lo en els propers anys.
- A curt termini, Girona afronta el repte de donar resposta a les necessitats d'habitatges d'inclusió i de la mesa d'emergències per part d'unitats de convivència que reben el suport de Serveis Socials.
- Actualment només es pot assegurar una solució habitacional a famílies amb menors, i fins i tot en aquests casos s'ha de recórrer excepcionalment a solucions temporals en habitatges d'ús turístic.
- Aquesta manca de recursos també la pateixen les dones víctimes de violència masclista, que no disposen d'habitatges reservats, i els menors no acompanyats, que tenen dificultats per trobar solucions al mercat lliure tant per raó de preu com per pràctiques discriminatòries.
- Durant els darrers dos anys ha disminuït el nombre d'habitatges mobilitzats mitjançant la Borsa de mediació; i no s'ha pogut donar resposta a totes les llars amb informe positiu de la Mesa per manca de disponibilitat d'habitatges. Aquestes mancances se sumen a una percepció generalitzada de que falta oferta d'habitatge assequible de lloguer al municipi.
- La iniciativa municipal d'adquirir més de 50 habitatges i destinar-hi un pressupost de 4MEUR durant l'any 2021 haurà permès augmentar el parc d'habitatges assequibles a la ciutat. Així mateix, s'ha signat un conveni amb l'Incasòl i l'Agència de l'Habitatge de Catalunya per a la promoció de 90 habitatges de lloguer a Domeny, i està previst que s'adjudiqui un solar municipal per a 59 habitatges de lloguer per a joves a Can Gibert.
- L'Oficina Municipal d'Habitatge (OMH) està consolidada i té capacitat per gestionar els programes actuals, però no disposa del personal necessari per abordar les noves iniciatives que es volen impulsar (compra d'habitatges per tanteig i retracte, gestió del parc públic municipal, cessió de sòls, promoció d'HPO, etc.).
- Els Serveis Bàsics d'Atenció Social (SBAS) tampoc donen a l'abast degut a l'augment exponencial de les necessitats en matèria de desnonaments des de 2019; la prevenció de la pèrdua de l'habitatge es mostra cada vegada més difícil degut als criteris restrictius imposats per algunes agències immobiliàries, que limiten l'accés a l'habitatge persones de baixos recursos o d'origen estranger.
- Els pisos d'inclusió i el programa Primer la llar de La Sopa es valoren positivament per part dels equips tècnics municipals gràcies a l'autonomia que promouen entre les persones residents. Malgrat això, les restriccions derivades de la pandèmia de la COVID-19 i l'augment de les persones sense llar a la ciutat està generant una tensió addicional als equips que treballen als diferents serveis de La Sopa, fet pel qual es proposa generar nous recursos residencials que complementin els serveis existents.
- En l'àmbit de la rehabilitació, Girona no disposa d'ajuts específics i ha experimentat una reducció en el nombre de llicències majors atorgades en els últims anys, així com també es pateix d'una manca de recursos per gestionar expedients de disciplina. En un context d'envelliment progressiu del parc d'habitatge i de disponibilitat de recursos públics extraordinaris a nivell supralocal destinats a polítiques de rehabilitació, serà necessari desenvolupar una política específica orientada a la millora energètica dels edificis.
