Regulació dels preus de lloguer | Oficina Municipal d'Habitatge (OMH)
Regulació dels preus de lloguer
Normativa vigent en matèria de preus d'habitatge i preguntes freqüents (FAQ)
Normativa vigent en matèria de preus d'habitatge
La norma legal vigent per als lloguers d'habitatge signats a l'Estat és, en la majoria de contractes existents, la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU).
L'any 2022, a conseqüència de l'agreujament de la situació econòmica a causa de la participació de la Unió Europea en la Guerra d'Ucraïna, el govern de l'Estat va aprovar el Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, mitjançant el qual es van adoptar mesures urgents en diferents matèries, com la limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda dels contractes d'arrendament d'habitatge.
El maig de 2023 es va aprovar definitivament la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (LPDH), la primera de l'Estat des de la promulgació de la Constitució. Va entrar en vigor el 26 de maig de 2023 i comporta una sèrie de canvis que afecten tant les persones llogateres com les propietàries.
Una d'aquestes novetats és l'índex que regula els preus dels lloguers a les zones de mercat d'habitatge tensionat, anomenat "Índex de Referència de Preus de Lloguer del Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d'Habitatge (SERPAVI)", que ha entrat en vigor el 16 de març de 2024, després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE).
Una altra novetat és l'establiment d'un nou índex de referència que substitueixi a l'IPC i a l'IGC a l'hora de realitzar l'actualització anual de la renda d'arrendament o lloguer dels habitatges d'ús habitual, amb l'objectiu d'evitar increments desproporcionats en la renda dels contractes d'arrendament. Aquest nou índex, definit per l'INE com a "Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge (IRAV)", va ser publicat al BOE el passat 20 de desembre de 2024.
També s'han incorporat noves mesures en matèria d'obligacions per als arrendadors d'habitatge, així com un règim de sancions per incompliment de les mateixes i altres mesures urgents (Decret llei 1-2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes).
En un contracte de lloguer, qui és l’arrendador i qui és l’arrendatari?
En els contractes de lloguer d’habitatge d’ús habitual, hi ha dues parts fonamentals:
- Arrendador, llogador o propietari: és la persona física o jurídica que posseeix un immoble (ja sigui un pis, una casa, o una habitació), i actua com a part que lloga l’immoble, o bé perquè n’és el propietari, o bé perquè en té l’autorització. L’arrendador apareix com a part propietària en el contracte de lloguer i la que pacta amb l’arrendatari les condicions de l’arrendament, sempre basant-se en el que estipula la normativa vigent en matèria d’habitatge. També pot autoritzar a una immobiliària, que actua en qualitat de mediadora entre l’arrendador i arrendatari, i gestiona el contracte de lloguer, el seu compliment i la gestió d’incidències que afectin l’habitatge.
- Arrendatari, llogater o inquilí: és la persona o grup de persones que signen un contracte de lloguer per tal de viure-hi a una casa, pis o habitació. L’arrendatari té dret a ocupar i utilitzar un habitatge en renda, llogada prèviament a un arrendador. Igual que el propietari de l’immoble, l’arrendatari posseeix uns drets i obligacions que ha d’assumir respecte al seu contracte de lloguer.
El meu contracte de lloguer va ser signat a partir del 16 de març de 2024
A Girona, el preu de lloguer està limitat?
Sí, en els nous contractes d’arrendament d’habitatge habitual, el preu de lloguer està limitat pel fet que tota la ciutat de Girona hagi estat declarada Zona de Mercat Residencial Tensat (ZMRT). Això vol dir que la quota de cada habitatge té un màxim fixat per llei.
Quin és el preu màxim pel lloguer d’un habitatge, i quin és l’índex de referència que marca el preu màxim de lloguer actualment?
El preu màxim de lloguer ve marcat per la part alta de la forquilla de preus de l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI) establert per l’Estat, que és l’únic l’índex de referència del preu del lloguer que marca els preus màxims de lloguer per llei. O sigui, aquest índex dona un rang de preus que va des del preu més baix al preu més alt.
A quins contractes afecta?
A Girona, s’aplica a tots aquells contractes d’habitatge habitual signats després de la publicació de l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI), és a dir, a partir del 16 de març de 2024.
En quins casos s’ha d’aplicar l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI)?
El preu màxim de lloguer dependrà de si la propietat és o no gran tenidora:
- Si l’arrendador NO és gran tenidor, podrà optar lliurement per la renda que fixi l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI) o per la renda actualitzada del contracte d’arrendament anterior si ha estat vigent els darrers 5 anys.
- Si la renda del darrer contracte és superior a la renda fixada en l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI), no tindrà l’obligació d’aplicar la fixada en aquest índex.
- Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà obligatòriament la que fixi el rang de preus fixats que pot consultar únicament a l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI) de l’Estat.
- Si l’arrendador SÍ és gran tenidor, el preu del lloguer obligatòriament serà el menor d’aquests dos preus:
- El que resulti d’aplicar l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI).
- Si l’habitatge ha estat llogat els darrers cinc anys, el que resulti d’actualitzar la renda del contracte d’arrendament anterior. Si la renda d’aquest darrer contracte resulta superior a la que resultaria d’aplicar l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI), el gran tenidor obligatòriament haurà d’aplicar la fixada en aquest índex.
Què passa si l’habitatge no ha estat arrendat en els darrers cinc anys?
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà la que fixi l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI), independentment de si la propietat és o no gran tenidora.
Quan es considera que l’arrendador és un gran tenidor (GT)?
Cal dir que, amb caràcter general, tindrà la qualificació de gran tenidora (GT) tota persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent-ne en tot cas garatges i trasters.
Només en zona de mercat residencial tensat (ZMRT) es considera gran tenidora (GT) la persona física o jurídica que sigui titular de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit.
Llavors, si es compleixen aquestes condicions, quan signi un nou contracte no em poden incrementar el preu de lloguer per sobre de les limitacions establertes anteriorment?
De manera excepcional, quan se signa un nou contracte, es podria incrementar fins a un màxim d’un 10% el preu de lloguer del contracte anterior, si es compleix alguna d’aquestes condicions:
- L’habitatge s’ha rehabilitat o s’han realitzat millores en temes d’eficiència energètica o accessibilitat en els dos anys anteriors al nou contracte.
- Se signa un nou contracte per un període de 10 anys o més de vigència o es fixa un dret de pròrroga de 10 anys o més al qual la persona arrendatària es podrà acollir voluntàriament.
Si em renoven el contracte, em poden afegir noves despeses o quotes en el nou contracte?
No, no es podran pactar noves quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.
Aquests límits també s’apliquen en els contractes de temporada? Què passa si signo un contracte de temporada que de facto és d’habitatge habitual?
No, els contractes de temporada estan exempts de l’aplicació d’aquest cos normatiu.
Si es signés un contracte de lloguer de temporada per a un lloguer que en realitat tingués com a finalitat l’arrendament d’un habitatge per a residència habitual, es tractarà d’un frau de llei i, en el supòsit que la propietat no reconegui que estem davant un contracte d’arrendament d’habitatge, caldria iniciar les reclamacions i/o les accions judicials pertinents.
El meu contracte de lloguer va ser signat abans del 16 de març de 2024
Què passa si ja tinc un contracte de lloguer vigent prèviament a la publicació de l’Índex de Preus de Referència (SERPAVI)?
Doncs que la nova regulació dels lloguers no afectarà el teu contracte de lloguer vigent; la limitació del lloguer només serà d’aplicació als contractes signats després de la publicació de la declaració de Girona com a zona de mercat residencial tensat (a partir del 16 de març de 2024).
Respecte a la renda, els contractes signats amb anterioritat continuaran regint-se pel contracte i pel règim jurídic que els era d’aplicació en el moment de formalitzar-los. Així i tot, les parts poden acordar adaptar-se a la nova regulació. Cal tenir en compte, però que la normativa no obliga la persona propietària a fer un nou contracte ajustat a la regulació i pot proposar prorrogar el contracte actual.
D’acord, la propietat no m’ha de renovar el contracte obligatòriament, però està obligada a prorrogar-me’l d’alguna manera sense fer un nou contracte?
Quan l’habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tensat (com és el cas de Girona), tant si l’arrendador és gran tenidor com si no ho és, l’arrendador sí que tindrà l’obligació de prorrogar de manera extraordinària els contractes d’arrendament d’habitatge si la persona arrendatària ho sol·licita. Aquesta pròrroga tindrà una durada anual, però es podrà estendre fins a un màxim de 3 anys.
En el cas que l’arrendador sigui un gran tenidor, a qualsevol municipi (sigui o no una zona de mercat residencial tensat), es pot aplicar una pròrroga extraordinària per un període màxim d’un any, període en el qual es continuaran aplicant els mateixos terminis i condicions del contracte en vigor. Per tal d’obtenir aquesta pròrroga extraordinària, l’arrendatari necessitarà acreditar una situació de vulnerabilitat social i econòmica, d'acord amb un informe o certificat emès pels serveis socials i no més antic d’un any.
Aquesta pròrroga extraordinària s’aplica només als nous contractes que se signin a partir de l’entrada en vigor de la nova llei d’habitatge, o també als contractes signats abans, però que acabin més tard del 26 de maig de 2023?
La pròrroga extraordinària és aplicable des del moment de l’entrada en vigor de la Llei 12/2023 (el 26 de maig de 2023) per a tots els contractes, fins i tot, pels signats abans de la seva entrada en vigor, pel fet de modificar l’article 10 (pròrroga del contracte) de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
Hi ha alguna excepció per la qual la propietat no m’hagi de prorrogar de manera extraordinària el contracte obligatòriament?
Sí, hi ha les tres excepcions següents:
- Que hi hagi un acord entre les parts que fixi altres terminis o condicions de pròrroga.
- Que les parts hagin subscrit un nou contracte amb les limitacions de renda legalment establertes.
- Que l’arrendador necessiti l’habitatge per a si mateix o per al seu cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial que li atribueixi l’habitatge habitual per sentència judicial, o per als seus familiars en primer grau (pares/mares o fills/filles).
L'actualització anual de la renda del lloguer hauran d'aplicar una de les dues fórmules -IPC o IRAV- segons la data de formalització/signatura del contracte de lloguer. Per tal de fer un càlcul aproximat, el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha habilitat un simulador de la pujada màxima de l'actualització del lloguer d'habitatge per a oferir transparència a l'actualització de la renda màxima que correspon als contractes de lloguer, segons la legislació vigent.
- Contractes formalitzats/signats a partir del dia 26 de maig de 2023.
FÓRMULA IRAV. Tots els contractes d'arrendament d'habitatge formalitzats a partir del dia 26 de maig de 2023 -data d'entrada en vigor de la Llei pel Dret a l'Habitatge-, hauran d'aplicar l'Índex de Referència per a l'Actualització dels Arrendaments d'Habitatge (IRAV), per a revisar la renda del lloguer.
L'IRAV o l'Índex de Referència per a l'Actualització dels Arrendaments d'Habitatge va ser publicat al BOE el passat 20 de desembre de 2024 i va entrar en vigor a partir de l'1 de gener de 2025, amb l'objectiu d'evitar increments desproporcionats en la renda dels contractes d'arrendament.
- Contractes formalitzats/signats abans del dia 26 de maig de 2023
FÓRMULA IPC/ IGC. Aquells contractes d'arrendament d'habitatge formalitzats abans del dia 26 de maig de 2023 -data de l'entrada en vigor de la Llei pel Dret a l'Habitatge-, continuaran actualitzant la renda del lloguer d'acord amb la metodologia que tinguin pactada a les clàusules del contracte, que habitualment és l'IPC (Índex de Preus de Consum), o bé l'IGC (Índex de Garantia de Competitivitat).
Què passa si el propietari o la immobiliària no respecta la llei? On puc reclamar-ho?
Certament es pot reclamar mitjançant la via judicial mitjançant reclamació judicial de quantitats posterior a la signatura del contracte. I també davant els organismes de defensa dels consumidors.
La Generalitat de Catalunya, mitjançant el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, podrà sancionar alguns casos d’infracció: tots aquells contractes de lloguer signats a partir del 30 de gener de 2025 d’habitatges situats en zones de mercat residencial tensat.
1. Quin és l'àmbit d'aplicació d'aquesta nova normativa?
Aquesta normativa afecta:
- A tots els contractes de lloguer signats a partir del 30 de gener de 2025 en habitatges situats en zones de mercat residencial tensat. No afecta els contractes signats abans d'aquesta data.
- A tots els anuncis i ofertes d'habitatges d'ús habitual:
- Els anuncis i les ofertes publicades abans del 30 de gener s'han d'adaptar a la nova normativa abans del 4 de febrer de 2025.
- Els anuncis i les ofertes publicades a partir del 30 de gener de 2025.
2. Quines són les principals mesures d'aquest decret llei respecte la informació obligatòria en anuncis, ofertes i contractes?
Els anuncis, les ofertes i els contractes de lloguer han d'incloure obligatòriament la següent informació:
- El preu màxim permès segons l'Índex de Preus de Referència (SERPAVI).
- El preu del darrer contracte de lloguer (si n'hi ha hagut en els últims cinc anys).
- Si el propietari és un gran tenidor, aquesta característica ha de constar.
- La finalitat del contracte (habitual o temporal).
A més, els arrendataris/llogaters tenen dret a rebre:
- Un document que acrediti el preu segons l'Índex de Preus de Referència (SERPAVI).
- La cèdula d'habitabilitat i, si escau, el certificat d'eficiència energètica.
- La justificació de la finalitat del contracte.
3. Quines són les principals mesures d'aquest decret llei respecte del control del frau en els lloguers de temporada?
Es reforça el control sobre els contractes de lloguer temporal per evitar-ne usos fraudulents:
- Si no es justifica clarament la temporalitat, el contracte es considerarà d'habitatge habitual i haurà de respectar la regulació de preus del lloguer d'habitatge.
- Es considerarà una pràctica abusiva imposar contractes de temporada per evitar la normativa de contenció de rendes.
4. Nou règim sancionador
Es tipifiquen noves infraccions i s'estableixen sancions per garantir el compliment de la norma:
- Infraccions molt greus (multes de 90.001EUR a 900.000EUR) quan:
- S'estableixi un preu de lloguer superior en més d'un 30% per sobre del màxim permès pel SERPAVI.
- Repercutir en l'arrendatari o inquilí les despeses de gestió immobiliària o de formalització.
- No s'indiqui la finalitat del contracte o es faci constar una finalitat falsa.
- Infraccions greus (multes de 9.001EUR a 90.000EUR) quan:
- S'estableixi un preu de lloguer fins a un 30% superior al màxim permès.
- No s'inclogui la informació obligatòria en anuncis, ofertes i contractes: no fer constar la renda que resulta d'aplicació del sistema de referència dels preus de l'arrendament d'habitatges o si escau, l'import de la renda del contracte d'arrendament anterior, o no fer constar la condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge.
- Infraccions en matèria de consum (multes de 10.001EUR a 100.000EUR) quan:
- S'apliquin fraudulentament lloguers de temporada per evitar la regulació de preus.
5. Com es pot presentar una denúncia davant una irregularitat?
A través del següent tràmit es poden presentar les denúncies per infracció de contenció de rendes en contractes de lloguer, es poden denunciar les irregularitats en anuncis, ofertes o contractes de lloguer, seguint els passos que s'indiquen. La denúncia es pot presentar:
- De forma telemàtica al següent enllaç
- De forma presencial a l'Oficina d'Atenció Ciutadana de la Generalitat a Girona o al Servei Territorial de Girona de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (ambdues situades a l'edifici de la Generalitat al carrer Pompeu Fabra, 1). Aquest tràmit de denúncia només el poden fer presencialment les persones físiques. Els autònoms, professionals, empreses, entitats i altres col·lectius ho poden tramitar només per internet.
6. Quines infraccions es poden denunciar a través d'aquest tràmit?
Es pot presentar en qualsevol moment per contractes de lloguer signats a partir del 30/01/2025 (inclòs) que continguin alguna de les següents situacions:
- Repercutir a l'arrendatari/llogater les despeses de gestió immobiliària o les despeses del contracte.
- La renda del contracte d'arrendament de l'habitatge supera l'import màxim permès pel sistema d'índex de preus de referència (SERPAVI).
- La finalitat del contracte és simulada, falsa o fraudulenta.
- En el contracte d'arrendament no consta alguna d'aquestes condicions:
- El preu del lloguer del sistema d'índex de preus de referència.
- L'import de la renda del contracte anterior.
- La condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge.
- La finalitat de l'arrendament.
7. Quina documentació cal presentar?
Per a realitzar la denúncia, la documentació que cal presentar és la següent:
- Contracte d'arrendament de l'habitatge (obligatori).
- Document acreditatiu del preu de lloguer del sistema de referència dels preus del lloguer d'habitatges (SERPAVI).
- Contracte d'arrendament anterior en el mateix habitatge (obligatori en el cas que la persona arrendatària sigui la mateixa).
