Regulació dels preus de lloguer | Oficina Municipal d'Habitatge (OMH)
Regulació dels preus de lloguer
El maig de 2023 es va aprovar definitivament la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, la primera de l'Estat des de la promulgació de la Constitució. Va entrar en vigor el 26 de maig de l'any passat i comporta una sèrie de canvis que afecten tant les persones llogateres com les propietàries.
Una d'aquestes novetats és l'índex que regula els preus dels lloguers a les zones de mercat d’habitatge tensionat, que ha entrat en vigor el 16 de març de 2024, després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE).
Enllaços relacionats:
FAQ. Preguntes freqüents
A Girona, el preu de lloguer està limitat?
Sí, en els nous contractes d'arrendament d'habitatge habitual, el preu de lloguer està limitat. Això vol dir que la quota de cada habitatge té un màxim fixat per llei.
Quin és el preu màxim pel lloguer d’un habitatge?
El preu màxim de lloguer ve marcat per la part alta de la forquilla de preus de l’índex establert per l’Estat. O sigui, aquest índex dona un rang de preus que va des del preu més baix al preu més alt.
En quins casos s’ha d’aplicar l’índex de preu?
El preu màxim de lloguer dependrà de si la propietat és o no gran tenidora.
Si la propietat és gran tenidora, el preu del lloguer obligatòriament serà el menor d'aquests dos preus:
- El que resulti d'aplicar l'índex de referència.
- Si l’habitatge ha estat llogat els darrers 5 anys, el que resulti d’actualitzar la renda del contracte d’arrendament anterior.
Si la renda d'aquest darrer contracte resulta superior a la que resultaria d'aplicar l'índex de referència, el gran tenidor obligatòriament haurà d'aplicar la fixada en aquest índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d'arrendament, la renda serà la que fixi l'índex de referència.
Si la propietat NO és gran tenidora, podrà optar lliurement per la renda que fixi l'índex de referència o per la renda actualitzada del contracte d'arrendament anterior si ha estat vigent els darrers 5 anys. Si la renda del darrer contracte és superior a la renda fixada en l'índex de referència, no tindrà l'obligació d'aplicar la fixada en aquest índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d'arrendament, la renda serà la que fixi l'índex de referència.
El rang de preus fixats (índex de referència) es pot consultar únicament a l’índex de referència de preus del lloguer de l'Estat.
A quins contractes afecta?
A Girona, s'aplica a tots aquells contractes d’habitatge habitual signats després de la publicació de l'índex de referència de preus de lloguer.
Quin és l’índex de referència que marca el preu màxim de lloguer actualment?
L'únic l'índex de referència del preu del lloguer és el publicat per l'Estat.
Llavors, si es compleixen aquestes condicions, no em poden incrementar el preu de lloguer per sobre de les limitacions establertes anteriorment?
Només es pot incrementar el preu de lloguer del contracte anterior, fins a un màxim del 10%, si es compleix alguna d'aquestes condicions:
- L'habitatge s'ha rehabilitat o s'han realitzat millores en temes d'eficiència energètica o accessibilitat en els dos anys anteriors al nou contracte.
- El nou contracte se signa per un període de 10 anys o més o es fixa un dret de pròrroga de 10 anys o més al qual la persona arrendatària es podrà acollir voluntàriament.
Què passa si ja tinc un contracte de lloguer vigent previ a la publicació de l’índex?
Doncs que la nova regulació dels lloguers no t'afectarà. La limitació del lloguer només serà d'aplicació als contractes signats després de la publicació de la declaració de Girona com a zona de mercat residencial tensionada. Respecte a la renda, els contractes signats amb anterioritat continuaran regint-se pel contracte i pel règim jurídic que els era d'aplicació en el moment de formalitzar-los. Així i tot, les parts poden acordar adaptar-se a la nova regulació.
Cal tenir en compte, però que la normativa no obliga la persona propietària a fer un nou contracte ajustat a la regulació i pot proposar prorrogar el contracte actual.
Si em renoven el contracte, em poden afegir noves despeses o quotes?
No, no es podran pactar noves quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.
D'acord, la propietat no m'ha de renovar el contracte obligatòriament, però està obligada a prorrogar-me'l d'alguna manera sense fer un nou contracte?
En el cas de Girona, pel fet que tota la ciutat hagi estat declarada zona de mercat residencial tensionat, la propietat sí que tindrà l'obligació de prorrogar de manera extraordinària els contractes d'arrendament d'habitatge si la persona arrendatària ho sol·licita. Aquesta pròrroga tindrà una durada anual, però es podrà estendre un màxim de 3 anys.
Aquesta norma s'ha de complir obligatòriament tant si la propietat és gran tenidora com si no ho és i és aplicable en tot contracte d'arrendament que s'acabi.
Aquesta pròrroga extraordinària s'aplica només als nous contractes que es signin a partir de l'entrada en vigor de la nova llei d'habitatge, o també als contractes signats abans, però que acabin més tard del 26 de maig de 2023?
La pròrroga extraordinària és aplicable des del moment de l'entrada en vigor de la Llei 12/2023 (el 26 de maig de 2023) per a tots els contractes, fins i tot, pels signats abans de la seva entrada en vigor, pel fet de ser una mesura extraordinària.
Hi ha alguna excepció per la qual la propietat no m'hagi de prorrogar de manera extraordinària el contracte obligatòriament?
Sí. Hi ha les excepcions següents:
- Que hi hagi un acord de les parts que fixi altres terminis o condicions diferents per a la pròrroga.
- Que les parts hagin subscrit un nou contracte amb les limitacions de renda legalment establertes.
- Que l'arrendador necessiti l'habitatge per a si mateix o per al seu cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial que li atribueixi l'habitatge habitual per sentència judicial, o per als seus familiars en primer grau (pares/mares o fills/filles).
Quan es considera que la propietat és gran tenidora?
Es considera gran tenidora (GT) la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més habitatges (sigui en titularitat física o jurídica).
Cal dir que, amb caràcter general, una propietat gran tenidora és la persona física o jurídica que és titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d'ús residencial, excloent-ne en tot cas garatges i trasters.
Només en zona residencial de mercat tensionat (ZRMT) una propietat serà GT la persona física o jurídica titular de 5 o més habitatges.
Què passa si el propietari no respecta la llei i s'estableix contractualment una renda superior? Existeix algun organisme específic per reclamar-ho?
Sí, certament es pot reclamar mitjançant la via judicial: Reclamació judicial de quantitats posterior a la signatura del contracte. I també en els organismes de defensa dels consumidors.
Aquests límits també s'apliquen en els contractes de temporada?
No, els contractes de temporada estan exempts de l'aplicació d'aquest cos normatiu.
Què passa si signo un contracte de temporada que de facto és d'habitatge habitual?
Es tractarà d'un frau de llei i, en el supòsit que la propietat no reconegui que estem davant un contracte d'arrendament d'habitatge, caldria iniciar les accions judicials pertinents.
Què passa si l'habitatge no ha estat arrendat en els cinc anys anteriors al 26/05/2023 (entrada en vigor de la Llei 12/2023)?
Independentment de si la propietat és o no gran tenidora, s'aplica l'índex corresponent.
