El recent Reial Decret Llei 8/2026 ha introduït unes novetats rellevants en l’àmbit dels contractes d’arrendament d’habitatge, per donar resposta a la situació de tensió del mercat residencial i garantir l’estabilitat de les persones arrendatàries.

Si bé cal tenir en compte el caràcter provisional de la norma, que ha de ser convalidada (o no) pel Congrés dels Diputats en un termini de 30 dies des de la seva promulgació el passat 20 de març. Independentment d’aquesta convalidació, la norma desplega plens efectes jurídics des de la seva entrada en vigor el 22 de març.

Pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer

La norma estableix una pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament que finalitzin entre el 22/03/2026 i el 31/12/2027. Es tracta d’una pròrroga de fins a dos anys de durada. Però no és automàtica: cal que sigui sol·licitada expressament per la persona arrendatària (llogater/a).

Recomanem que es faci aquesta sol·licitud mitjançant un burofax.

Sense aquest requisit formal (sol·licitud expressa de l’arrendatari) no seria aplicable la pròrroga. Pel que és convenient fer-la abans del 21 d’abril, davant de la possibilitat més que probable que el Reial Decret Llei no sigui convalidat (doncs ja no es podrà demanar posteriorment, en ser derogada la norma).

Un cop feta la sol·licitud, el Reial Decret Llei 8/2026 indica que ha de ser acceptat obligatòriament per l’arrendador/a. Altrament dit, és una pròrroga obligatòria per al propietari/ària. A excepció que:

• Es pacti un acord alternatiu entre les parts.
• Es formalitzi un nou contracte d’arrendament sobre l’immoble.

Limitació de l’actualització de la renda

El Reial Decret Llei 8/2026 ha introduït una segona mesura respecte els lloguers d’habitatge habitual, i és una limitació a l’actualització de la renda.

En completar-se cada anualitat, i sempre que així estigui pactat en el contracte, l’arrendador/a pot actualitzar la renda, habitualment d’acord amb l’IPC. Tanmateix, durant la vigència del Reial Decret Llei 8/2026, aquest increment es veu limitat a un màxim del 2%.

Aquesta limitació és directament aplicable quan l’arrendador és un gran tenidor.

Quan no ho és, les parts poden negociar l’augment, i en cas de no arribar a un acord també s’aplicaria aquest màxim del 2%.

Vigència del Reial Decret Llei 8/2026

Tal com hem indicat, la norma ha de ser convalidada pel parlament en un termini de 30 dies (d’acord amb l’article 86.2 de la Constitució), i tot apunta que no serà així.

Si no és convalidat, el decret llei perdrà la vigència i deixarà de ser aplicable en el futur. Però la seva vigència retroactiva no decau. Això implica que els actes realitzats mentre era vigent seran vàlids.

Així, les rendes que haguessin de ser actualitzades durant la seva vigència es veuran limitades pel màxim del 2%, i les sol·licituds de pròrroga demanades per l’arrendatari dins d’aquest període també haurien de ser aplicables.

Podeu accedir al contingut del Reial Decret Llei 8/2026 aquí: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6545